2025년 주택 임대소득 종합소득세 신고 방법과 절세 주의 사항

 

주택 임대소득이 있는 경우 2025년 5월 종합소득세 신고와 납부는 반드시 챙겨야 합니다. 월세, 전세보증금 간주임대료 등 임대 수입이 있다면 신고 의무가 발생하며, 신고 방법과 절세 포인트, 주의사항을 꼼꼼히 확인해야 불필요한 세금 부담과 가산세를 피할 수 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준 주택임대소득 종합소득세 신고 절차와 실수 없는 신고를 위한 핵심 체크포인트를 안내합니다.

 

1. 2025년 주택임대소득, 종합과세와 분리과세 선택이 핵심

주택 임대소득자라면 반드시 종합소득세 신고를 해야 합니다. 임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고, 2,000만 원을 초과하면 무조건 종합과세 대상입니다.

종합과세는 근로·사업·이자 등 다른 소득과 합산해 누진세율(6~45%)을 적용하고, 분리과세는 임대소득만 14%(지방세 포함 15.4%) 단일세율로 별도 과세합니다.

 

절세 포인트

임대소득이 2,000만 원 이하: 분리과세가 대부분 유리하지만, 근로소득이 적거나 공제·감면이 많다면 종합과세가 더 절세가 될 수도 있습니다.

공동명의 주택: 소득을 분산해 각각 2,000만 원 이하로 맞추면 분리과세 절세 효과가 커집니다.

 

 

2. 홈택스 종합소득세 신고 절차(분리과세)

1) 홈택스 접속 및 로그인

국세청 홈택스 접속, 인증서 로그인을 합니다. 

사업자로 전환하지 않고 개인으로 종합소득세를 신고합니다. 

2) 신고서 작성

상단 [신고/납부] → [종합소득세] → [신고작성 바로가기]

소득종류에서 ‘주택임대소득’(사업소득)과 다른 소득(근로·이자 등) 체크합니다. 

3) 임대주택 정보 입력

임대주택 주소, 임대개시일, 임차인 정보, 사업자등록번호 등 입력 임대계약서, 임차인 입금내역 등 참고해 입력합니다. 

4) 수입금액 및 필요경비 입력

임대수입금액: 실제 임대계약서·입금내역 기준으로 입력합니다. 

필요경비: 관리비, 수선유지비 등 임대 관련 비용 입력합니다. 

 

5) 과세방식 선택 및 세액 자동계산

분리과세/종합과세 중 선택(2,000만 원 이하만 가능)합니다. 

자동계산 후 환급 또는 납부세액 확인합니다. 

6) 신고서 제출 및 지방소득세 별도 신고

제출 후 접수증 저장합니다.

지방소득세는 위택스 등에서 별도 신고 필요하며 종합소득세의 10%를 납부합니다. 

 

 

위택스 지방소득세 신고

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3. 주택임대소득 신고 시 주의 사항

1) 과세방식(분리과세 vs 종합과세) 신중 선택

연 2,000만 원 이하 소득은 분리과세(14% 단일세율, 지방세 포함 15.4%)와 종합과세(누진세율 6~45%) 중 선택할 수 있습니다.

종합과세는 다른 소득과 합산해 누진세율이 적용되므로, 본인의 전체 소득구조를 고려해 유리한 방식을 선택하는 것이 필요합니다. 

 

2) 필요경비·공제 꼼꼼히 반영

관리비, 수리비, 중개수수료 등 필요경비를 꼼꼼히 정리해 신고하면 세금을 줄일 수 있습니다.

장기일반민간임대주택 등록 여부에 따라 공제금액과 세액감면이 달라지므로, 등록·미등록에 따른 차이를 반드시 확인하세요.

 

3) 임대보증금 간주임대료 누락 주의

간주임대료는 사업자가 부동산임대용역을 제공하고 월정임대료와 별도로 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 전세금 등에 일정한 이율을 곱해 계산한 금액을 말하며 과세표준 및 소득금액에 포함됩니다. 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료를 총수입금액에 산입해야 합니다. 반드시 신고해야 하며, 누락 시 추징과 가산세가 발생할 수 있습니다.

 

 

4) 공동명의 공동사업자 신고

공동명의 주택은 각자 지분대로 소득을 나눠 신고해야 하며, 한 명이 전액 신고하는 것은 허용되지 않습니다. 홈택스에서 ‘공동사업자 분배명세서’ 작성이 필수입니다.

 

 

5) 사업자 등록 및 미등록 가산세

주택임대사업을 하고 있다면 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해 사업자등록 신청을 해야 합니다.

사업개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 않은 경우 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대 수입금액의 수입금액의 0.2% 미등록 가산세로 납부해야 합니다. 

 

6) 소형주택 임대사업자에 대한 세금 감면

 

조세특례제한법 제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 은 세무서 및 지방자치단체에 주택임대업 등록을 하고, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하, 국민주택규모의 주택 등의 요건을 모두 충족 하는 경우 적용할 수 있습니다.

임대 의무기간 등 의무사항을 준수하지 않는 경우 나중에 감면세액과 이자 상당액을 납부하여야 하니 감면요건을 충족하는 경우만 신청해야 합니다

 

 

7) 신고 기한 및 서류 보관

신고 마감일(6월 2일) 기한 내에 신고해야 미신고 가산세가 부과되지 않습니다.

혹시 모를 세무조사 등에 대비해 임대차계약서 입금내역 등 증빙서류를 5년간 보관해야 합니다.

 

 

 

 

4. 주택임대사업자 등록 vs 미등록 절세 차이 등록

장기일반민간임대주택은 반드시 10년 이상 임대를 유지해야 최대 세제혜택(장특공제 70% 등)을 받을 수 있습니다.

기간을 지키지 못하면 세제혜택이 제한 추징되거나, 과태료 등 불이익이 발생하니 임대사업자 등록 및 임대기간 관리에 각별히 주의해야 합니다. 실무상 등록만으로 무조건 유리하지 않으니, 감가상각 사후관리까지 고려 필요가 있습니다. 

 

 

 

2025년 주택임대소득 종합소득세 신고 전에 필수로 임대사업자 등록하고 필요경비·공제액 꼼꼼히 확인해야 합니다.  홈택스 모두채움·현황신고 활용할 수 있으며 지방소득세는 별도 신고해야 합니다. 종합소득세 신고 절차와 주의사항을 숙지하면 불필요한 세금 부담 없이, 합법적으로 절세하며 안심하고 임대소득 신고를 마칠 수 있습니다

 

 

 

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