분양권 양도소득세 계산 방법, 주의 사항 등 총정리 가이드

'얼죽신'이라는 말을 들어보셨나요? 젊은 세대의 신축 선호 현상이 두드러지면서 분양권 거래를 하는 경우가 많습니다. 그러나 분양권 양도소득세의 경우 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다. 이 글에서는 분양권 양도소득세의 개념, 분양권 양도소득세 계산 방법, 분양권 양도소득세율 구조, 분양권 양도소득세 절세 전략, 분양권 양도소득세 주의 사항에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

1. 분양권 양도소득세란 무엇인가?

분양권 양도소득세는 주택 분양권을 매매할 때 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 부동산 투자 수익에 대한 과세로, 정부가 부동산 시장을 조절하고 투기를 방지하기 위한 중요한 정책 수단 중 하나입니다. 일반 부동산 양도소득세율보다 훨씬 높은 수준으로 주의가 필요합니다.

 

2. 분양권 양도소득세 계산 방법

분양권 양도세 계산은 다음과 같은 공식을 따릅니다.
 

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율

 
여기서 주의할 점은 양도가액과 취득가액의 정확한 산정입니다. 양도가액은 실제 거래 금액을, 취득가액은 최초 계약금과 중도금, 잔금 등을 포함한 총비용을 의미합니다.

3. 분양권 양도소득세율 구조

분양권 양도소득세율은 보유 기간과 주택 수에 따라 달라집니다. 일반적으로 다음과 같은 구조를 가지며 지방세 10%도 추가로 납부해야 합니다. 

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유: 60%
• 2년 이상 보유: 기본세율 적용 (6~45%)

다만, 2주택 이상 보유자의 경우 추가 세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
 

4. 분양권 양도소득세 관련 주의사항

1) 필요경비 인정 범위

중개보수, 인지세 등 실제 발생한 경비만 인정되며 인테리어 비용 등 자본적 지출은 인정되지 않습니다. 중도금 대출을 받을 때 은행에 납부한 인지대도 적용되지 않습니다. 중개수수료, 양도소득세 신고를 위해 지출한 비용 등을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.

2) 장기보유 특별공제 적용 불가

분양권은 장기보유에 따른 특별공제를 받을 수 없습니다. 

3) 양도소득 기본공제 적용

연간 250만원의 기본공제 적용 가능합니다. 

4) 주택 수 산정 시 분양권 포함 여부

2021년 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세 대상이 될 수 있습니다. 

5) 일시적 2주택 비과세 특례 적용 가능성 검토

기존 주택 소유자가 분양권 취득 후 3년 내 기존 주택 양도 시 비과세인지 검토해야 합니다. 

6) 양도세 납부 주체 명확화

매수자가 양도소득세를 부담하기로 한 경우, 이를 양도가액에 포함시켜 계산해야 합니다. 

7) 신고 및 납부 기한 준수

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부해야 합니다. 여러 조건을 고려하여 정확한 양도소득세를 계산하고, 필요시 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
 

5. 주택 분양권 양도소득세에 관한 주요 법적 조항

다음의 법적 조항들을 통해 분양권 양도소득세 과세 여부, 세율, 비과세 요건 등이 결정됩니다. 분양권 취득 시기와 상황에 따라 적용되는 조항이 다르므로 주의가 필요합니다.

소득세법 시행령 제156조의3

이 조항은 1 주택 소유자가 분양권을 취득한 경우의 비과세 특례를 규정하고 있습니다.
주요 내용은 다음과 같습니다.

• 종전주택을 취득한 지 1년 이상 경과 후 분양권을 취득해야 함
• 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 함
• 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 함

소득세법 시행령 제155조

2020년 12월 31일 이전에 분양권을 취득한 경우에 적용되는 일시적 2 주택 비과세 특례 규정입니다.

소득세법 제104조

분양권 양도 시 적용되는 세율(60% 또는 70%)을 규정하고 있습니다.

소득세법 제88조

분양권의 정의와 범위에 대해 규정하고 있습니다.

지방세법 시행령 제28조의 5

분양권 취득 시 취득세 중과 제외 규정을 담고 있습니다.
 

결론

주택 분양권의 양도소득세율은 일반 주택의 양도소득세율보다 현격하게 높으며 개인의 경우 분양을 받고 양도소득세를 생각하지 않으면 큰 혼란과 손실을 얻을 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다. 분양권 매수자의 경우 분양권 매수 경험이 별로 없을 때 접근하면 간혹 중개사무소의 성격에 따라 실제 매매가보다 낮게 매매계약서를 작성하도록 권하는 경우가 있으나 이는 위법이며 과태료의 대상이므로 권하지 않습니다. 또한 중개수수료의 경우에도 법적 상한선을 초과하여 제시하는 경우가 있으므로 계약 전에 이를 확인하는 것이 좋습니다. 분양권 매도자의 경우 중도금 대출을 받더라도 자납해야 하는 시점이 오면 자금이 부족할 경우 서둘러 매도해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 자납을 하지 못하면 그에 대한 연체 이자가 붙고 입주 기간이 되고 잔금을 지불하지 않으면 일정 시점부터 이자가 붙게 됩니다. 또한 전매제한 단지가 아닌 경우 사전 점검이 끝나는 시점 정도부터 매도 매물이 더 나오기도 하므로 매도를 하려면 전략을 세워서 상황에 맞는 선택을 하시는 것이 좋습니다.